Западная Европа
Южная Европа
Южная Америка
Туристические курорты
консультант по покупке недвижимости
Павлов Виктор Андреевич
(472) 915-33-11
с 9 до 18 часов
или по почте: pavlov-vi-an@abroad-life.ru
первая консультация - бесплатно.
Реклама:
О залоговых квартирах зарубежом
Залоговые предложения, конечно, заманчивы. Купить квартиру с дисконтом в 30-40% - это реально. На что стоит обратить внимание?
Продажа залоговых квартир - сейчас очень актуальное явление для США и Европы. Тем, кому нужна недвижимость по ту сторону Атлантики или на курортах Старого Света, самое время обратить внимание на «вторичку» по сходной цене. Существует ряд сертифицированных компаний, которые выступают агентами по продаже залоговой недвижимости, и у этих компаний можно приобрести недвижимость с дисконтом 30-40% от рыночной цены.
Первая «разновидность» - это квартиры, так называемых, потенциальных дефолтных заемщиков. Эти квартиры находятся в собственности у заемщика, который начинает испытывать трудности с выплатой кредита и принимает решение о продаже объекта. Заемщик получает разрешение банка на продажу и ищет покупателя. При покупке с кредитом банка-залогодержателя процентные ставки на ипотечный кредит будут значительно ниже рыночных.
Вторая – дефолтные квартиры. То есть, заемщик перестает исполнять обязательства по кредиту и не пытается решить ситуацию путем продажи квартиры, реструктуризации кредита или рефинансирования. В этом случае после получения решения суда квартира выставляется на публичные торги либо реализуется по соглашению сторон.
Третья: вне связи с экономической ситуацией всегда существует доля залоговых квартир, которые люди продают просто с целью улучшения жилищных условий. Кредиты выдаются на 10-20 лет, но люди, как правило, меняют свои жилищные условия чаще и выставляют квартиры на продажу, не дожидаясь окончательных выплат по кредиту. Подобные продажи не обусловлены давлением общеэкономической ситуации на человека и проходят более спокойно.
Российские покупатели зарубежной залоговой недвижимости могут обратиться как непосредственно в зарубежные компании, специализирующиеся на залоговой недвижимости, так и в те российские агентства недвижимости, у которых есть выбор залоговых вариантов и опыт работы с залоговой недвижимостью за рубежом.
Как правило, зарубежные брокеры стремятся оперировать «пулом» из нескольких объектов залоговой недвижимости и не всегда готовы сотрудничать с покупателем одного объекта недвижимости (особенно, если данный объект недвижимости – в невысоком бюджете). Обращение в отечественную компанию позволит российскому покупателю не ограничивать свой выбор одной конкретной страной. В этом случае он сможет получить на рассмотрение варианты жилой и коммерческой недвижимости сразу в нескольких странах Европы и в США, пишет Metrinfo.ru.
Другой способ продажи, характерный для европейского рынка – это аукционы. Причем на них продаются целые портфели недвижимости из нескольких объектов — сразу или по частям. Например, именно так было проданы несколько доходных домов в Германии. Организуются торги специализированными аукционными домами. Банк, при содействии такого аукционного дома выставляет свой «портфель» залоговых объектов на рассмотрение потенциальных покупателей. Покупателями могут быть как юридические, так и физические лица. Гражданство потенциального покупателя залоговой недвижимости, как правило, влияния не оказывает. Но до начала аукциона участник должен подтвердить, что он обладает достаточными финансовыми возможностями для совершения сделки – например, показать остатки на счету в банке.
Третий способ, в принципе, тоже аукцион, но он характерен для рынка США. Там банк проводит три аукциона, каждый раз снижая цену. Если недвижимость, так и не была продана, то она отходит банку и получает статус REO – Real Estate Owned. Потенциальный покупатель может выйти на эти объекты также через зарубежных сертифицированных агентов или через российские риэлторские агентства, - информация об этой недвижимости переходит к компаниям. Но тут надо иметь в виду некоторые особенности данных квартир и домов – это неприглядные варианты. За жильем никто не ухаживает, оно дряхлеет, разваливается. Из-за проблем с изъятыми метрами банк иногда отдает их за копейки - лишь бы избавиться от расходов по налогам и списывает с баланса путем продажи целым списком. Однако объекты-развалюхи могут находиться в хорошем месте и вполне поддаваться восстановлению.
Нынешней осенью в Болгарии и Испании насчитывалось около 1 млн дефолтных объектов. В этих странах дефолты уже зашкаливают 10-15% рубеж от общего количества предложений, выставленных на продажу. Причина – большое количество инвестиционных сделок, к тому же в Испании застройщики слишком увлеклись мега-проектами в курортных зонах, которые оказались невостребованы вовсе.
В Казахстане и на Украине, где мировой кризис особенно сильно затронул экономику этих стран, дефолтные объекты в настоящее время составляют 10% от общего количества предложений. Приобрести жилье можно со скидкой в 20-40%. В России пока эта тенденция не приобрела массового масштаба, поэтому и нет сильного давления на рынок.
Залоговые предложения, конечно, заманчивы. Но они, скорее, годятся для тех, кто желал бы практически профессионально зарабатывать на недвижимости. Особенно это касается тех домов и квартир, которые надо ремонтировать, а потом перепродавать. Дорогие высоколиквидные варианты, продающиеся сегодня с дисконтом тоже приобретаются с целью перепродажи – лет эдак через 5, когда цены на них вернутся на прежние позиции. Что касается вариантов «для себя, для жизни», то и тут аукционы могут подарить шанс сделать удачную покупку.
